الاثنين 23 سبتمبر 2024 | 05:37 مساءً

أثار مصطلح "الفقاعة العقارية" خلال الأيام الماضية جدلًا واسعًا على الساحة الإعلامية ومواقع التواصل الاجتماعي، حيث أعرب بعض خبراء الاقتصاد عن تخوفهم من احتمال حدوث فقاعة عقارية في السوق العقاري المصري، محذرين من انفجارها في حال عدم تفريغ الضغط بشكل آمن. 

وأوضحوا أن هناك زيادة كبيرة في المعروض من الوحدات السكنية والتجارية، مقابل تراجع في الشراء نتيجة ارتفاع الأسعار. فيما أكد خبراء عقاريون لصحيفة "بلدنا اليوم" عدم حدوث فقاعة عقارية، مبررين ذلك بعدة أسباب، من بينها وجود قوة شرائية فعلية للعقار، وكونه ملاذًا آمنًا للادخار، بالإضافة إلى وجود عجز في السوق يقدَّر بنحو 2 مليون وحدة سكنية.

وكتب المحلل الاقتصادي المصري هاني توفيق عبر صفحته الرسمية على موقع التواصل الاجتماعي "فيسبوك"، أن السوق العقارية في مصر قد تشهد فقاعة عقارية في الفترة المقبلة. 

وأوضح أن "دورة الفقاعة" تبدأ بالمطور الذي يفتح باب الاكتتاب للمرحلة الأولى من المشروع عبر شيكات آجلة، ثم يبيع الوحدات السكنية بشيكات مستحقة للبنوك ويخصم شيكات العملاء المستقبلية للحصول على السيولة اللازمة لاستكمال سداد ثمن الأرض. 

وأضاف أن ارتفاع تكلفة البناء يدفع المطور لفتح مرحلة اكتتاب ثانية لاستكمال المرحلة الأولى، مما يؤدي إلى مشكلات مثل تأخير التسليم أو البدء في التنفيذ، ما يسبب أزمة مع العملاء والبنوك.

من ناحية أخرى، نفى عدد من الخبراء والمطورين العقاريين ما طرحه توفيق. حيث أكد المهندس فتح الله فوزي، الخبير العقاري ونائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصرية، أن حدوث فقاعة عقارية في السوق المصري غير وارد لأسباب واقعية، أبرزها أن الطلب على السكن في مصر حقيقي ومستمر، في ظل وجود مليون حالة زواج سنويًا، تتطلب توفير ما لا يقل عن 500 ألف وحدة سكنية. 

وأشار إلى أن وزارة الإسكان تلبِّي نحو 90% من هذا الطلب، بينما تعجز عن توفير الـ500 ألف وحدة المطلوبة.

وأضاف فوزي أن الوحدات العقارية المتاحة تُباع بنظام "الأوف بلان" (أي شراء العقار قبل الانتهاء من بنائه أو حتى قبل البدء في بنائه)، حيث يتم تسليم الوحدة بعد خمس سنوات من البيع كحد أقصى.

فيما أكد المهندس محمد البستاني، رئيس جمعية مطوري القاهرة الجديدة، أن مصر بعيدة تمامًا عن حدوث فقاعة عقارية. 

وأوضح أن الفقاعات العقارية تنجم عن ممارسات احتكارية تؤدي إلى ارتفاع غير مبرر في الأسعار، وهو ما لا ينطبق على السوق العقاري في مصر. وذكر أن أسعار الأراضي تتحكم فيها الدولة، في حين ترتبط تكاليف البناء بالدولار والتضخم. 

وأشار إلى أن جهود الدولة المستمرة في ضبط معدلات التضخم وتوفير الاحتياطي من العملة الصعبة ساعدت في السيطرة على ارتفاع سعر الدولار.

في المقابل، أشار الدكتور كريم العمدة، الخبير الاقتصادي، إلى احتمالية حدوث فقاعة عقارية نتيجة كثرة المعروض من الوحدات السكنية، مقابل ضعف الإقبال على الشراء بسبب ارتفاع الأسعار. 

وطرح العمدة بعض الحلول لتجنب حدوث الفقاعة، منها تصدير العقارات، حيث يعتبر سعر العقارات في مصر بالدولار مواتيًا سواء للبيع أو الإيجار، إضافة إلى ضخ استثمارات جديدة في السوق العقاري.

واختتم الخبراء بأن على المستثمرين الحذر عند شراء العقارات، واختيار الوقت المناسب للشراء، مع وضع عوامل الأمان في الاعتبار، لتجنب المخاطر المالية المحتملة مثل الوقوع في فخ الديون أو الإفلاس.